营销方案策划书

老地方整理的营销方案策划书（精选6篇），希望这些优秀内容，能够帮助到大家。

营销方案策划书 篇1

随着我国经济的不断发展，人民生活水平和质量不断提高，膳食结构发生变化，大米和面粉等大宗消费品种已不能满足人们的消费需求，人们对绿色食品、保健食品、稀有精品越来越青睐。粗杂粮以其特有的营养、保健、绿色的特性，将会被越来越多的人所认识，这对于粗杂粮发展有着重要的意义。

从粮食市场上看，近年来小麦、水稻和玉米等大宗粮食效益低下、滞销积压现象较为严重，而目前我国粗杂粮年种植面积已达到约900万公顷，生产总量20xx万吨以上。尤其粗杂粮的加工品，如荞麦挂面、燕麦片、苦荞陈醋等粗杂粮产品畅销日本、瑞典、俄罗斯等十几个国家和地区，我国已经成为世界粗杂粮的主要出口国。因此，在供货充足的情况下，要改善中国人的饮食观念并不难，关键在于如何操作这个项目。

在人们普遍追求饭菜精细的今天,如何让粗杂粮这些曾经是困难时期解决温饱问题的食品登上平常百姓的餐桌确实不是一朝一夕的事。经过这段时间的市场调查，下面我谈谈自己经营粗杂粮方面的个人想法:

第一，若谷草堂五谷杂粮企业的品牌营销：

因为过去一段时间，电视上几乎天天都有关于工商部门在什么什么地方查获一批假冒食品等等的新闻，以及前段时间炒得比较厉害的苏丹红2号`红心鸭蛋等这些事件。都不禁让人担心自己每天吃的食品是否安全卫生。那我们要经营每天进口的杂粮食品，能不能让老百姓解除顾虑放心选购呢？怎么才能吸引消费者，首先一定要经营质量好的商品，比如，可以做些产品产地的宣传海报，以及摆放食品卫生监督部门颁布的这些食品的产品合格证书，有毒有害重金属元素检测合格等的证明，真真正正的让老百姓买得满意吃得放心。

第二，若谷草堂五谷杂粮的产品多样化：

若谷草堂五谷杂粮——五谷即稻“黍”“稷”“麦”豆，杂粮即“稻谷、小麦”以外的粮食。当然在如今商品越来越丰富的今天，人们都喜欢一站式购买，我们也可以把杂粮产品扩展到烹调、油类、绿色鸡蛋、即食粉类、强化营养素成品类等，让有时间做饭的人有东西可买，没时间的上班族也能买一部分即食食品，既方便又营养。

第三，现在产品有了那谁才是我们杂粮的主要消费者呢？经过这段时间的观察分析，基本锁定在下面几类：

1.银发一族，现在我国是老龄化社会，退休老年人比较多，虽然已经退休但很多老年人还得照顾子女及孙子的饭菜，不信你在菜市场观察下买菜的一半以上是老年人，因为年青人要上班，老年人不得不发挥一下余热了。

2.家庭主妇，现在有一种家庭模式是丈夫在外赚钱养家，妻子专门在家照顾教育小孩，这部分年青妈妈一般有些文化接受能力较强。

3.有慢性疾病一族，随着经济的发展，我国象有糖尿病、高血压等慢性疾病的人越来越多，在我们的身边随时都能找出几个，那这些疾病大都和他们的饮食密切相关，因为这部分人群有病在身，多多少少从医生或报子书籍上了解到和自己有关疾病的各种饮食调养方法，虽然不全面但也比常人多些。

第四，找到了销售对象，若谷草堂五谷杂粮经营商最后要怎么才能把商品卖给消费者呢？

1. 店面选址。

既然想从以上几类人群做为主要的销售对象，店面应选在单位家属区较集中的地区，理由是单位家属小区,工薪阶层占绝对比例,人员素质较好懂一些营养健康知识:如果是上班族休息时也有时间关心自己的餐桌问题;如果是离退休人员那更好,既有时间又有固定的退休工资;而商业居住区个体经营者居多,虽然有经济,但大多数忙于生意,没有时间过问自己是否吃得合理、健康。

2.以科学知识带动销售。

首先在门店外设置个营养知识小宣传架。比如一周发布一条营养小营销知识,这周是"你知道燕麦的功效吗?"下周换成"小米营养价值不小?"~~~等等与销售产品有关的营养小知识,让经过门市的每一位居民无论是在买菜还是溜达之余,不免产生兴趣入店来详细了解咨询,然后还可在门市内张贴一些健康知识挂图，老百姓一来二去知识丰富了,健康意识加强了,消费行为也会逐步朝健康消费转变，当然以后还应经常在小区开展营养健康知识讲座，普及营养知识。

3.配备相关营养知识销售员。

一般我们去超市买杂粮当问及该产品的特性及功效时营业员就只会照本宣科的读着标签，让他再解释下时他就会说不清楚了，让顾客想买又不敢下手，因为还有疑问啊！而我们配备的销售员可以把产品特性讲解得很透，比如什么人宜吃什么人不宜吃，老人要怎么吃，小孩怎么吃，糖尿病该吃什么，高血压又该怎么吃，不同的人推荐不同的产品，做到因人推销，使客户听得明白，买后使用得恰当。

4.特色销售。

一般我们进超市买杂粮产品，像么玉米粉、芝麻粉等都是已经制作好的产品，但有的老百姓心里也许会想到这里有没有掺杂其它东西呢？电视里面不也有时报道辣椒里掺玉米粉然后又染色等，让人不由得开始怀疑一切。那我们是不是可以在我们的杂粮店搞现场制作呢，让顾客亲眼看见产品成形的全过程，一来有亲身体验的喜悦，二来心里更放心。而且还可以根据自己的爱好需求组合不同粉类，这样不是比超市的产品更有卖点吗！

5.搞好售后服务：

不管是大企业小企业,要想使企业长远发展，一是质量,二是服务。像杂粮这种经常性消费品，大多数凡是来买杂粮的都是老客户，我们可提供一些健康指标测量仪,比如体重称、压计等简单易行的设备.免费为老客户测量,并为其建立健康小档案，将其测量结果一一记录，随时跟踪其健康指标。对于有慢性病的客户，还可以提供配膳服务等。

6.参加一些公益活动，提升若谷草堂五谷杂粮企业形象。

比如免费为学校、幼儿园、小区进行健康知识讲座,让更多的人认识你,还可参加到一些活动中去,例如六一儿童节,免费为家长和孩子提供杂粮原料,教大家做亲子互动面食等九九重阳节，为老人免费提供健康知识小册等,让民众切实感受到杂粮店为大家的健康做了一些实事。

第五，若谷草堂帮您投资五谷养生坊五谷杂粮事业成功。

1、若谷草堂五谷杂粮投资行业的佼佼者：

目前，国内现有的知名品牌有深圳五谷磨房、青岛若谷草堂、安徽燕之坊等，深圳五谷磨房、安徽燕之坊以直营为主，青岛若谷草堂以加盟为主，作为行业的佼佼者，若谷草堂五谷杂粮为广大消费者提供了很好的健康保障,产品原料来自全国各定点种植基地，保证全天然、无公害、无添加剂；若谷草堂的配方是结合我国古老中医和现代医学,经过专家团队通过反复研究、仔细论证研发出来的配方。针对客户不同的体质，健康上存在的潜在问题或者是亚健康问题，结合祖传秘方和现代中医，搭配不同的食材组合成配方成品，终端客户根据需求购买产品现场磨成粉，买回去用水冲着喝，经常食用达到食补养生的效果。

2、帮助投资者进行全面的选址支持：

人们健康养生和消费习惯不断的建立和完善，使五谷养生事业变的前途不可限量，成为当前最有“钱”途的事业。五谷健康养生坊是你创业最好的选择，几大正确的店址选择让你顾客源源不断。

营销方案策划书 篇2

一.活动背景

三月份，正值春装上市的时节，在零售市场掀起又一个销售高潮。同时，正逢3.15消费者权益日，社会大众的目光同时集中到销售行业，特别是零售行业，能否把握住这次宣传时机尤为关键。因此，通过回馈顾客、树立良好的公益形象，从而提升商场的品牌和市场影响力。

二.活动目的

(一)通过活动，吸引消费者，提升商场客流量。

(二)抢占商机，配合商户冬装出清和促进春装上市，提高销售额。

(三)重点回馈会员消费者，进一步培养其对商场的美誉度和忠诚度

(四)全面树立商场品牌形象，扩大市场影响力，从而扩大市场份额。

三.活动主题 “妆点商场，感恩顾客情”

四.活动时间

03月11日——3月31日

五.活动内容：

促销活动部分：

(一) 感恩顾客情,买200元，直减100元

1. 凡20xx.03.11——20xx.03.31期间，凡在商场购物中心购物满200元(现金、银联、会员卡)即可获得直减优惠。直减金额分为以下几种，多买多减，翻倍买，翻倍减，依此类推：

2.(1)凡20xx.03.11——20xx.03.31期间在商场购物中心消费实付100元以上(现金，银联卡，会员卡)的顾客，持本人身份证或军官证凭当日消费凭证(机打流水单)到返卡点按发放规则领取感恩红利包(内含50元商场卡一张)。

(2)领卡地点：商场购物中心西门设返卡点4个(每个返卡点3人，电脑1台)， 其中会员卡消费专区2个，普通消费专区2个。

(3)该卡只限20xx.04.01——20xx.04.10晚22：00之前消费，逾期无效。

3. 结算方式(略)

4. 活动规则

(1)单专柜内商品直减金额可累计，不可跨专柜累计

(2)买减活动可使用现金、银联卡、会员卡。普通会员卡等同现金使用;金卡、银卡可参加活动但不再享受原有折扣;商场卡不参加此活动，但可正常使用。

(3)顾客领卡时需凭当日消费凭证( 多张消费凭证累计无效)，由派发人员在消费凭证(机打流水单)盖有“赠卡已领” 字样章方可领取每人限领一张;

(4)所赠50元商场卡必须在20xx.04.01——20xx.04.10晚22：00之前消费，逾期无效。

(5)家具，沃尔玛、苏宁、肯德基、和味拉面、屈臣氏、永和豆浆、仙踪林、渔满舱、御茗阁茶餐厅、尊品金海参、禹步健身房球馆、柯达冲印、浪漫经典、恒信通信、南山海景房、好心情、罗宝西饼店、网吧、儿童乐园及各美容院等独立项目不参与此活动。

5. 退换货原则：

(1)购买商品不足直减金额最低标准(200元)可直接在国家规定退换货期限内退货

(2)原则上不予以退货，可以换货，如顾客执意退货，所购商品视为不参加活动。其在专柜累计多件商品，退货后不足直减金额最低标准(200元)的，须按其商品原价补足差价;已领取赠卡的顾客在退货后不足领取赠卡金额的，需退回赠卡，赠卡已消费的，需补赠卡等额现金。

6.注意事项

(1)各品类的专柜除上面(5)规定外的尽可能参加本活动，参加买减金额可适当降低。

(2)03月10号进行全面检查价签大行动一次，缺者责令两天内补充完毕;

(3)活动前三天禁止更换价签;新上商品可以打签

(4)保证商品的正品率及卖场商品饱满率;

(5)培训和检查导购员对买赠活动的倍数计算准确无误;

(6)活动期间专柜未经审批私自变价，本商场给予该专柜10倍的惩罚。

(二)感恩忠诚，卡友专享

1.活动时间：20xx.03.11——20xx.03.31

2.活动内容：凡20xx.03.11——20xx.03.31期间在商场购物中心使用会员卡消费实付200元以上的顾客，持本人身份证或军官证到西门返卡点(会员卡专区)领取干红葡萄酒1瓶(价值68元)，每人凭当日单张消费凭证(机打流水单)限领一瓶。(多张购物凭证累计无效)。

3.领酒地点：西门返卡点(会员卡专区)

4.领取规则：

(1)若顾客使用会员卡和现金、银联卡混合使用，会员卡消费部分满100元以上允许参加本次领赠活动。

(2)领取赠品时顾客需持本人身份证或军官证，凭当日单张机打流水单( 多张机打流水单累计无效)，由派发人员在机打流水单盖有“赠品已领” 字样章方可领取;

文化推广部分：

(一) “商场，我的生活美学”——网络图文征集活动

1.活动时间：

投稿时间：14.02.15——14.03.09

评稿时间：14.03.10——14.03.14

公布结果及颁奖时间：14.03.15

2.活动内容：

以“商场，我的生活美学”为主题，开展图文征集活动

3. 参赛方式

电子邮箱投稿：

4.参赛规则：

(1)以你所认为的生活美学为标准，以图或文或图文结合的方式来表达。

(2)可以是记录你个人的生活，也可以是身边的人或事，范围、题材不限。

(3)要求内容文明，不得侵犯他人权利和隐私。

(4)投稿者请留下个人姓名及手机联系方式，以便及时通知获奖信息。

(5)投稿日期以电子邮件显示时间为准

5. 奖项设置：

一等奖 一名 奖价值500元商场卡一张

二等奖 四名 奖价值300元商场卡一张

三等奖 十名 奖价值100元商场卡一张

6. 评奖及兑奖办法：

(1)商场企划部将于14.03.10——14.03.14期间评出各奖项，并以电话的形式通知获奖者。

(2)获奖者于14.03.15晚参加商场购物中心3.15晚会，颁奖仪式将在晚会现场举行。

(二)商场购物中心3.15文艺晚会

1.活动时间：14.03.15晚上7点

2.活动地点：商场一楼中厅

3.组织策划：商场艺术团

(三)商场杯春季长跑赛

1.活动时间：14.03.14上午7：30

2.活动地点：XX购物中心北广场

3.长跑路线：略

4.参赛方式：XX购物中心北广场现场报名

5.比赛规则

(1)参赛选手可现场领取序号

(2)参赛选手需按照指定路线进行比赛

6.奖项设置：

一等奖 一名 奖价值800元商场卡一张

二等奖 一名 奖价值500元商场卡一张

三等奖 一名 奖价值300元商场卡一张

鼓励奖 十名 奖价值100元商场卡一张

7.颁奖仪式：

获胜者于14.03.15晚参加商场购物中心3.15晚会，颁奖仪式将在晚会现场举行。

六.广告宣传及预算（略）

营销方案策划书 篇3

为了提高酒店经济效益，激发全体员工的营销意识与竞争意识，本着激励与约束、效益与利益相结合的原则，特制定此营销方案。

一、办卡提成：

1、前台及其他部门员工销售会员卡按每张3元计提（会员卡29元/张）。

2、储值卡提成：一次性充值5000元以下按2%计提，5000元以上（含5000元）按3%计提。

二、酒店全体员工，根据个人渠道介绍而来的客户，根据房价不同，比例不同给予记提。

1、门市价入住：25元×入住房间数×天数

2、9折入住：20元×入住房间数×天数

3、8.5折入住：15元×入住房间数×天数

4、8折入住：10元×入住房间数×天数

入住房价低于8折，不予计提。

所有销售，必须由所介绍员工提前预订，入住当日必须由介绍员工本人、前台当班员工、前厅经理同时签字确认，未提前预订或未签字确认的，不予计提。

领导介绍、门市散客、网络订房、协议单位住宿、客户自己上门联系住宿的会议团队不计入个人业绩。

三、出租车提成

凡出租车司机持本酒店出租车提成卡送客人，入住成功后，发放此编码提成卡的员工每次给予5元提成奖励。

四、发放方法

前厅经理于每月初将营销统计表、出租车提成奖励统计表交于财务室，财务根据所提交的营销金额核对是否现金到账，并签字确认。到账结算，一月一结，随工资发放。未到帐的，提成计入到账当月发放。

此方案自20xx年02月06日起开始实施。

营销方案策划书 篇4

一、活动意义和活动目的

以“创新、创意、创业”为主题的大学生校园“三创”营销策划方案挑战赛可以营造产学研紧密结合的大学生实训实战氛围，大学生通过竞赛挑战企业的需求项目，能够激励自身的创意、创新、创业热情，并能进一步呼吁当前大学生创业的浪潮，为此特举行大学生校园“创新、创意、创业”营销策划方案挑战选拔赛。

二、活动时间

报名时间：XX年11月10日---XX年11月15日

初赛截稿：XX年11月25日

决赛时间：XX年12月05日

三、参赛项目选取范围

竞赛内容为：举办方指定实体店：西安市钟楼附近某咖啡店。

参赛个人或者参赛队伍可自行创意发挥，根据本地区或行业的社会经济发展需求特点，针对西安市钟楼附近某咖啡店展开能够产生社会影响或经济效益的营销策划方案。

四、大赛细则

1.面向对象：西北工业大学明德学院全体学生。

2.报名方式：参赛选手以个人或者团队为单位填写报名名单，恳请各系汇总名单后交计算机信息技术系学生会办公室，负责人：刘翩翩，。

报名注意事项：

①可以个人参赛也可组队参加：每队不超过三人，同时每位参赛选手只能参加一个队；

②每位参赛选手要把自己的具体信息，按照大赛报名表格式写清楚，因信息内容不全而无法联系的，将当作放弃处理。

③11月25日前，请报名的学生将作品交至计算机信息技术系学生会办公室

3．比赛方式：

本次大赛分为初赛和决赛，初赛由评委会评选出若干作品，退回后由作者再次进行修改完善，于5个工作日内再次上交；决赛由初赛评选出的参赛队伍递交决赛策划书以及对于策划书3分钟的PPT答辩相结合的形式评出奖项。

4.评分标准

本次比赛按照100分制来评比。

初赛：

① 针对西安市钟楼附近某咖啡店所展开的能够产生社会影响或经济效益的创意、创新营销策划方案的可行性（60%）

② 营销策划方案表述的流畅性（40%）

决赛：

① PPT展示（20分）

② 营销策划方案书的完善性（20分）

③ 个人或者团队的整体表现（20分）

④ 营销方向的整体概述（20分）

⑤ 现场答辩（20分）

注：现场答辩：

1）正确理解营销的方向，阐述要具有针对性

2）及时流畅做出方案的阐述，要求内容连贯、条理清楚。

3）方案必须准确可信，对评委特别指出的方面能做出充分的说明和解释。

整体表现：

1）陈述和回答提问的内容有条理，语言清晰明了。

2）团队成员在陈述时有较好的配合，能协调合作，彼此互补，对相关领域的问题能阐述清楚。

3）展示团队整体精神，具有团队凝聚力。

五、 奖项设置

1、设立一等奖1名、二等奖2名、三等奖3名、创意奖若干。

2、奖励形式：

一等奖：奖金1000元 荣誉证书；

二等奖：奖金800元 荣誉证书；

三等奖：奖金500元 荣誉证书；

创意奖：奖金300元 荣誉证书；

六、大赛组织机构

主办单位：计算机信息技术系团工委

支持赞助单位：西安市爱优商业运营管理有限公司

七、参赛注意事项

本次大赛不接受依法禁止传播的、含有法律、行政法规禁止的其他内容的作品，同时严禁抄袭，一经发现立即取消比赛

计算机信息技术系团工委

XX年11月06日

营销方案策划书 篇5

一、活动的目的及意义

(一)自身目的

通过参加此次糖尿病知识讲座，增加参会糖尿病患者对糖尿病生活方式的了解。指导患者如何在日常生活中更好的控制血糖，如何更好的选择属于自己的饮食和锻炼方式。通过此次专家讲座，提高糖尿病患者的生活质量，改变糖尿病患者每天战战兢兢的饮食心态，以一个积极健康、乐观向上的态度去对待糖尿病。

(二)企业目的

通过此次专题讲座，将“xxx”产品覆盖率在本小区及周边社区的占有量提升30%。讲座结束后，通过后续回访和跟踪，将金花大药房的销量提升到50盒/月，新患者数量每月增加5-10人。

(三)活动意义

通过此次糖尿病专题讲座，提升“xxx”在患者中的知名度，树立我们青海鲁抗大地的形象。通过此次讲座，让我们自己的患者更好的控制血糖，通过饮食调节，配合我们的药物治疗，提升我们产品在周围社区和患者中的口碑。

二、SWOT分析

(一)优势

1.国药准字、全国独家、三年效期。

2.降血糖与治疗并发症同存的一种药。

3.中药中首屈一指。

(二)劣势

1.相比西药，价格高。

2.起效慢。

3.促销力度小。

4.广告宣传力度小

(三)机会

1.现在患者对西药的肝肾损害很在意，希望换成中药。

2.国药准字的纯中药降糖类不多，未来增长空间大。

3.老患者在社区的力推，为未来新患者的增加提供了极大的增长潜力。

(四)威胁

1.市场上降糖类保健品和中药，良莠不齐，它们的促销力度大、价格低，对我们影响很大。

2.医生强力要求患者停用中药，告诉他们中药不降糖。

3.同类产品也在社区做活动，还经常组织患者去旅游、聚会等。

三、活动的对象

本次活动主要针对社区里面所有的糖尿病患者，重点是未服用我们产品的新患者(包括使用胰岛素、二甲双胍等一些西药患者)。

四、活动主题

主题一：关注“甜蜜”生活，关爱糖尿病人!

主题二：“聚集生命焦点，关爱糖尿病人”!

五、活动地点和时间

(一)活动地点

西安市胡家庙骏景园、北张家园、陕建三社区等

(二)活动时间进度表

序号时间事项主要内容负责人

12月19日统计、报名找各个社区的糖尿病患者进行统计、登记降糖事业部

22月26日举行活动布置会场、接待患者、安排讲座降糖事业部

六、活动方案

(一)活动内容

1.由主持人先介绍企业概况和本次讲座教授情况。

2.由医院教授讲解有关糖尿病生活方式的方方面面，和糖尿病患者的注意事项。

3.增加和患者互动的小游戏环节、抽奖环节、发放礼品

(二)前期准备

1.物料的准备

(1)容纳100人的会议室，会场贴上公司标志(宣传资料和促销信息)，6块X展架(公司宣传、产品宣传、活动宣传等)条幅和横幅各一条。

(2)自备电脑及相关音影设备，并在活动前对设备进行试用和调试，以确保在活动时能够顺利进行。

(3)针对客户群众须准备的产品样品、演示道具、宣传资料、宣传单、产品订单表和其它各种pop展示板。

(4)准备好笔、纸、抽奖箱、奖券、记录薄、双面胶、剪刀、气球和饮用水等小物品。

2.社区洽谈

寻找居委会负责人，洽谈会议室租赁和社区居民召集相关问题

3.人员的准备

(1)活动时人员安排：

主持人：主要是杨经理、郭主任，因为两位领导具有良好的沟通能力及形象，对组织活动有

丰富的经验。

组织人员：nnn、mm，因为她们有一定的组织经验，具有带动现场气氛的能力并且应变能力较强。

协助人员：aaa、bb、cc、dd，因为她们有默契配合的经验，并且活动协助方面有经验。

后勤人员：侯吉祥，因为他具有雷厉风行的执行力。

(3)全部人一律统一着装(印有青海大地logo的服装)

(4)活动前必须针对所有岗位人员进行会前培训(培训内容包括：活动整体流程、会议目的、派单、产品知识讲解、销售话术和活动结束清场事宜等等。

(5)做好心里准备：如顾客拒绝、冷场、安全事故和在寻找活动地点时小区谈判不成功等等。

(6)预防在做活动时冷场，先找好几个托(最好是该小区里较有煽动力的人)安排其积极的参与我们的社区活动和举行的小游戏中，带动其他围观的居民参与我们讲座的积极性。

(三)中期操作

1.活动之前

(1)所有人员早上7：00之前必须到达活动现场，根据设计方案和准备的物料做好场地布置。

(2)在8：00之前将企业配送到活动场地的产品，按照设计方案进行产品陈列。

2.讲座活动进行时

(1)工作人员按照之前的职务安排各自做好自己所负责工作内容。

(2)在8:30-12:00，对目标社区受众进行讲座活动，12点活动结束。

(3)在活动进行时，如有顾客需帮助，可以临时登记其特殊需求或建议。

(4)为了获得更多的销量和使xxx品牌得到更大的推广，到社区附近的小区进行产品的宣传推广是必要的。

(四)后期总结

1.讲座活动期间关注礼品保管和商品及会场设备的安全，防止被人偷窃、破坏和丢失。

2.在讲座活动期间，参展人员衣着是否整洁，注意保持良好形象与精神面貌。

3.讲座活动前列出物品清单，来去依照物品清单整理东西，防止遗漏;结束后要进行物品对账查验。

4.讲座结束后开总结会，总结此次社区讲座的工作，发现问题及时解决。

七、促销预算

公司提供：宣传海报、宣传册、桌子、椅子、太阳伞、奖券等。

横幅：2*120=240(元)

小件物品：剪刀、胶布、圆珠笔、气球、纸张等 300元

交通费：300(元)

合计=240+300+300=840(元)

营销方案策划书 篇6

前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

房地产营销策划的重要环节

按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

房地产营销策划的最前端

房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

房地产企业发展的长远战略

前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

前营销策划工作的误区与问题

在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

其存在的误区与问题主要表现在：

重后期推销轻前期营销，本末倒置。

尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。